koopovereenkomst

23
mrt

Wanneer ben ik nu echt koper?

Wanneer ben ik nu echt koper?

Wat nu als de verkoper na de mondelinge overeenstemming een beter bod krijgt? Kan hij dan zonder problemen hierop ingaan of is hij gehouden aan de reeds gemaakte afspraken met de eerdere partij?

De koop van een woning door een particuliere koper moet schriftelijk worden vastgelegd. Ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft hierover onlangs een belangrijke uitspraak gedaan.

Bescherming van koper

Schriftelijkheidsvereiste. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat de koop van woonruimte door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. De gedachte hierachter is dat de particuliere koper, veelal ondeskundig, beschermd moet worden tegen een overhaaste beslissing die voor hem van grote betekenis is.

Bedenktijd

De schriftelijkheidseis wordt gecombineerd met de wettelijke bedenktermijn van drie dagen waarbinnen de particuliere koper de koopovereenkomst vormvrij, zonder opgave van redenen en zonder enige betalingsplicht aan de verkoper mag ontbinden. De terhandstelling van de koopakte is van belang om het tijdstip waarop de bedenktijd ingaat, vast te stellen.

Verkoper ook bescherming?

Lange tijd was het onduidelijk of ook de verkoper zich kon beroepen op de schriftelijkheidseis. Die vraag werd met name op de spits gedreven toen vrij snel na invoering van deze wettelijke bescherming, een verkoopmakelaar – in de ogen van velen – misbruik maakte van de nieuwe wet. Hij vertelde een particuliere koper dat de verkoper, niettegenstaande de mondelinge overeenstemming, weigerde de koopakte te tekenen omdat hij van een ander een hogere koopsom kon krijgen.

Standpunt ministerie

De minister van Justitie antwoordde vervolgens op Kamervragen hieromtrent dat in dergelijke gevallen de koper op grond van een precontractuele fase via de rechter van de verkoper kan eisen dat hij meewerkt aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte.

Rechtspraak

De lagere rechters (de rechtbanken) volgden dit regeringsstandpunt veelal. De hogere rechters, de gerechtshoven, dachten daar echter anders over. De lijn van die rechtspraak kwam erop neer dat ook de verkoper zich erop kan beroepen dat een met een particulier tot stand gekomen mondelinge koopovereenkomst, eenvoudigweg niet rechtsgeldig is. Een vordering van de koper jegens de verkoper om alsnog de koopakte te ondertekenen, strandde dan ook. Slechts in uitzonderlijke gevallen zou de koper met succes een dergelijke vordering kunnen instellen.

Wat zegt de Hoge Raad?

Het heeft lang geduurd voordat deze (voor de praktijk belangrijke) vraag werd beslist door de Hoge Raad. Op vrijdag 9 december 2011 heeft de Hoge Raad de knoop doorgehakt (LJN: BU7412).
Verkoper particulier. De Hoge Raad heeft bepaald dat ook de particuliere verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Medewerking aan een schriftelijke vastlegging kan niet middels een rechterlijk vonnis worden afgedwongen. Ook een vordering tot schadevergoeding door een (teleurgestelde) particuliere koper is in de regel niet toewijsbaar.

Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar in dat geval is slechts een veroordeling tot schadevergoeding mogelijk.

Verkoper ondernemer

Maar wat nu als de verkoper niet als particulier handelt maar in zijn hoedanigheid van ondernemer? In dat geval kan de particuliere koper wellicht wel vorderen dat deze verkoper medewerking verleent aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop van een woning.

De verkopende partij kan besluiten om geen haast te maken met het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. Voor koper is het belangrijk dat de gemaakte afspraken zo snel mogelijk op papier worden vastgelegd. Een Een nadeel hiervan is wel dat de bedenktijd van drie dagen sneller ingaat.

12
jan

Voorlopig koopcontract

Voorlopig koopcontract

 

Voorlopig koopcontract? Ben je dan ook de koper?

Als er overeenstemming is bereikt over de prijs en het voorlopig koopcontract is getekend, is er dan sprake van een rechtsgeldig contract? Of gelden er nog andere eisen? Wat als de handtekening weer is doorgekrast?

 

Voorlopig koopcontract na overeenstemming over (ver)koop

Partijen hebben mondeling overeenstemming bereikt over de (ver)koop van een huis. De koopprijs is € 180.000,-. Het schriftelijke contract wordt door de verkoper in tweevoud getekend en overhandigd aan de kopers. Drie dagen later wordt het contract door de kopers getekend en aan de aankoopmakelaar gegeven.

 

Op kantoor van de aankoopmakelaar

Omdat de verkoper niets meer hoort, neemt hij contact op met de koper. Deze verklaren dat het voorlopig koopcontract bij de aankoopmakelaar ligt. Daarop vraagt de verkoper aan de aankoopmakelaar een getekend exemplaar van de overeenkomst, maar die weigert een exemplaar af te geven.

 

Problemen

De aankoopmakelaar verklaart dat de kopers hebben besloten om eerst de financiering te regelen. Omdat dit meer problemen oplevert dan aanvankelijk gedacht, kan dat nog wel even duren. Daarna zijn volgens de aankoopmakelaar de kopers bereid om het contract te tekenen en naar de verkoper te retourneren. Als de verkoper zegt dat hij van de koper heeft gehoord dat die het contract al heeft getekend, ontvangt hij van de aankoopmakelaar een exemplaar van het contract waarop de handtekening en de parafen van de koper zijn doorgekrast!

 

Verkoper claimt 10% boete

De verkopers nemen daar geen genoegen mee. Als de termijn waarbinnen het voorlopig koopcontract kan worden ontbonden verloopt, eisen zij van de kopers betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs. Dat is dus een bedrag van maar liefst € 18.000,- (+rente). Maar de kopers weigeren te betalen. Die stellen dat er geen koop tot stand is gekomen. Dat zou pas het geval zijn als hij de financiering rond zou krijgen. Nu dat niet zo is, gaat het niet door!

 

Wat zegt de wet?

Volgens de wet is er sprake van een rechtsgeldige (koop)overeenkomst als een verklaring van de ene persoon (koper) de andere persoon (verkoper) heeft bereikt. Maar omdat het in dit geval gaat over de (ver)koop van een woning, moet de koopovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd. Dit betekent dat de door partijen getekende overeenkomst in het bezit moet zijn gekomen van de verkopers, voordat er sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst. Ook zegt de wet dat een tot de verkopers gerichte verklaring weer kan worden ingetrokken. Dan moet echter wel het bericht van intrekking hem eerder, of in ieder geval tegelijkertijd, hebben bereikt dan de verklaring die wordt ingetrokken. Achteraf is dus niet mogelijk!

 

Oordeel van de rechter: Voorlopig koopcontract maar geen rechtsgeldig contract

Helaas voor de verkopers geeft het Hof Arnhem-Leeuwarden, 29.07.2014 (GHARL:2014:6085), hen geen gelijk. Want weliswaar is het koopcontract door beide partijen getekend, maar de getekende overeenkomst is niet aan de verkopers overhandigd. Zij hebben slechts een exemplaar gekregen waarop de handtekening en de parafen van de kopers zijn doorgekrast. En van tevoren heeft de aankoopmakelaar hem meegedeeld dat de kopers eerst de financiering geregeld wil hebben. Die mededeling heeft de verkopers eerder bereikt dan de getekende, doorgekraste overeenkomst. De rechter oordeelt dus dat er geen rechtsgeldig koopcontract tot stand is gekomen en dat de verkopers daarom geen recht heeft op betaling van de boete. Wel moeten de verkopers € 1.841,- proceskosten betalen.

heb je een juridisch inhoudelijke vraag?
Neem dan contact met ons op voor een gratis advies.


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!