Uit onderzoek door website www.woningmarktcijfers.nl begin 2014 naar de uitkomsten van 250 transacties via executieveilingen blijkt dat geveilde woningen gemiddeld 34% minder opbrengen dan de marktwaarde. Vaak worden de panden binnen vier maanden doorverkocht voor ruim 25% meer dan de veilingprijs.
Wij gaan op zoek naar de ‘krenten uit de pap’ en zullen je volledig ontzorgen in het gehele proces van de aankoop en verbouwing tot aan een succesvolle verkoop
Je denkt erover na om meer te doen met je spaargeld dan het op de bank te laten staan? (Per 6 juli jongstleden is er voor het eerst in de geschiedenis zelfs sprake van een negatieve rente op staatopbligaties). Beleggen in onroerend goed is als alternatief een relatief veilige investering. Je kan dit doen door vastgoed aan te kopen en te verhuren of na een eventuele verbouwing weer door te verkopen. In deze tweede mogelijkheid zit vaak een proportioneel hoger rendement, maar vergt meer inspanning en expertise. Maar jij kunt passief aan de kant blijven staan en toch een hoog rendement behalen…
Het scherp inkopen van vastgoed en het zo snel mogelijk doorverkopen aan de meeste biedende gegadigde is waar wij in gespecialiseerd zijn. Van het kopen van juist die panden waar een hoge marge lijkt te kunnen worden gerealiseerd en het laten renoveren van die onderdelen waar de waardestijgingen het hoogst zijn tot de uiteindelijke verkoop is waar wij onze opdrachtgevers geheel in ontzorgen.
De woning koop je altijd op je eigen naam. Op deze manier is er bij de verkoop altijd jouw handtekening bij de notaris noodzakelijk. Op deze manier loop je geen risico dat je jouw investering verliest. Je rekent onze courtage af bij notariële overdracht bij de notaris, met onze unieke No cure= No pay servicegarantie.
Voor een aantal beleggers kopen wij reeds jarenlang vastgoed aan. Dit gebeurd op executieveilingen, soms gewoon van de reguliere markt, maar vaak worden objecten aangeboden uit ons reeds lang bestaande netwerk van banken, woningbouwcoöperaties, gemeentes en deurwaarders.
Indien je interesse gewekt is, spreken wij graag met je af om persoonlijk kennis te maken en een ander nader toe te lichte. Als wij objecten hebben of tegenkomen zullen wij deze prospects met jouw bespreken en een gedetailleerd voorstel doen over het beoogde verdienmodel.
Ook als je een beperkter budget hebt kunnen wij nagaan of het mogelijk is samen met andere investeerders vastgoed in eigendom aan te kopen, waarbij de winst via een verdeelsleutel wordt uitgekeerd door de notaris. Dit kan door met meerdere kopers eigenaar te worden of het vastgoed onder te brengen in bijvoorbeeld een Vennootschap onder firma.
Wij waarderen doorgaans alle vastgoedobjecten in de regio die ter veiling worden aangeboden. Hiervan kopen wij echter alleen de krenten uit de pap. Het komt vaak voor dat we bijvoorbeeld alle 25 panden de revu laten passeren zonder ook maar 1 bieding te doen. Er worden thans meer dan 600 woningen per maand geveild dus er is meer dan genoeg te kopen. Wij kijken echt naar de kansen, waarbij het ook wel eens is voorgekomen dat er bij een investering van 150.000 binnen een aantal maanden ruim een ton werd verdiend door de investeerder.
Naast het feit dat het je aanzienlijk in tijd scheelt alle huizen onder de loep te nemen, kunnen wij je exact vertellen welke juridische bepalingen er van kracht zijn en waar precies op gelet moet worden. En moet er 2.000 of juist 6.000 boven het eerste gekochte bedrag worden ‘gemijnd’ om kans te maken? Dit hang namelijk van de woning af, en je wilt ook niet teveel boven het inzetbedrag geven.
Wij bieden bij de inzet feitelijk nooit mee, want je moet daarna nog een keer. Bied je van 100.000 euro 1 maal erboven dan zit je op een bod van 102.000 euro en als er dan iemand meer biedt zal dit 104.000 euro gaan worden.
Dit kost je dus al minimaal 2.000 euro door mee te doen aan de inzet als je niet de laatste bent die een bod doet. Beleggers herkennen een nieuw gezicht vaak eenvoudig en weten dan dat diegene dat huis wil hebben en drijven de prijs dan simpelweg op zodat zij het plokgeld opstrijken. Maar komt het toch voor dat er bij de inzet door ons geboden wordt, dan strijk jij 1% op van het inzetbedrag als iemand anders bij de afslag koper wordt.
Een woning die gekocht wordt op een veiling wijkt erg af van de normale regels. Doorgaans worden op een vastgoedveiling woningen aangeboden waar bij de bank of beslaglegger gebruik maakt van haar recht de woning openbaar te verkopen. Er worden hiervoor algemene voorwaarden opgesteld waaronder deze objecten worden verkocht. Vaak is er de mogelijkheid om voor de veiling een onherroepelijk onderhands bod uit te brengen. Indien de bank hiermee akkoord gaat zal zij deze moeten voorleggen aan de rechter, waarbij deze rekening houdt met de hoogte van de totale schuld en het onderliggende (gevel)taxatierapport. Indien dit wordt goedgekeurd zal de veiling worden afgelast en wordt er een koopovereenkomst opgesteld.
De banken proberen ook steeds vaker om een woning ‘vrijwillig’ onderhands te laten verkopen bij een betalingsachterstand. Hierbij moet de huidig eigenaar wel bereidwillig zijn, want de bank kan hem daartoe niet verplichten. Veel mensen zullen echter een volmacht tekenen bij de notaris waarbij de alle rechten van de woning overdragen aan de bank.
Deze geldverstrekker werkt vaak samen met 2 landelijke spelers die de woningen via het reguliere circuit een tijd te koop aanbieden. Duurt dit toch te lang dan zal de woning alsnog openbaar geveild worden. De vastgoedobjecten worden geveild volgens plaatselijk gebruik. Dit is in Rotterdam dus anders dan bijvoorbeeld in Amsterdam.
Doorgaans vindt de veiling in 2 delen plaats: de veiling bij opbod en de veiling bij afslag. Vaak gebeurd dit direct achter elkaar, maar soms kan hier ook een aantal dagen of weken tussen zitten.
De notaris zal altijd een beknopte toelichting geven op het te veilen object en er wordt begonnen bij het veiling met de vraag wie de woning inzet op een bepaald bedrag. Er wordt opgeboden tot het plafond is bereikt. De veilingmeester zal daarna een aanzienlijk bedrag boven, het bij inzet gekochte bedrag, beginnen en snel aftellen tot maximaal het inzetbedrag. Indien er niet hoger wordt geboden blijft de woning hangen en is de eerste bieder koper geworden. Dit hoeft echter niet zo te zijn. De bank heeft namelijk nog het recht om tot de volgende dag tot 17.00 uur de woning niet te gunnen als het minder heeft opgebracht dan voorzien. Als de woning wel gegund wordt zal er een zogenaamde ‘akte van gunning’ worden opgemaakt door de notaris.
Zodra de kosten en de koopsom zijn voldaan zal de notaris een akte van kwijting opmaken. Het eigendom van het geveilde object wordt verkregen doordat de notaris een kopie van de proces-verbaalakten van de opbod – en afslagveiling , de akte van gunning en de akte van kwijting inschrijft bij het kadaster.
Er wordt doorgaans geveild volgens de AVV 2006 maar er zijn thans 12 verschillende veilingvoorwaarde die gehanteerd kunnen worden. Hierin staat precies beschreven wat de rechten plichten zijn van koper en verkoper.
Bijzondere Veilingvoorwaarden kunnen daarnaast ook worden opgenomen in de notariële akte en bevatten per te veilen object specifieke informatie over bijvoorbeeld de feitelijke en juridische staat van het pand en de lasten en belastingen. Bijvoorbeeld bijzondere verplichtingen, kettingbedingen, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen die gelden. Gaat het om eigendom, erfpacht, opstalrecht, appartementsrecht, lidmaatschap van een coöperatie of vereniging. Is een verkopers bekend is met huur- of pachtovereenkomsten of niet. Wordt een beroep gedaan op het huurbeding en wat zijn de bijkomende veilingkosten voor de koper en hoe worden deze berekend.
Kopen op een veiling?