Investeren in vastgoed kopen

Uit onderzoek door website www.woningmarktcijfers.nl begin 2014 naar de uitkomsten van 250 transacties via executieveilingen blijkt dat geveilde woningen gemiddeld 34% minder opbrengen dan de marktwaarde. Vaak worden de panden binnen vier maanden doorverkocht voor ruim 25% meer dan de veilingprijs.
Wij gaan op zoek naar de ‘krenten uit de pap’ en zullen je volledig ontzorgen in het gehele proces van de aankoop en verbouwing tot aan een succesvolle verkoop

Investeren in vastgoed kopen
– Nu ook voor particulieren mogelijk –

 


 


 


 


 

Vraag & antwoord inzake executieveilingen:

Worden er echt bedreigingen geuit op veiling?

Vaak worden er onderlinge afspraken gemaakt tussen beleggers en kopen zijn met bijvoorbeeld 20 man tegelijk 1 huis. Dat ging zeker in het verleden door tot het overgrote deel is gekocht. De ‘mythe’ dat andere kopers onder druk worden gezet en zelfs bedreigd door de gevestigde groep beleggers is mijns inziens echt onzin. De bank biedt zelf via de computer ook mee om dit soort dingen zoveel mogelijk tegen te gaan.

Hoe weet je dat een woning er van binnen goed uitziet?

Tegenwoordig wordt zoveel mogelijk geprobeerd om bezichtigingen te plannen in de te veilen huizen middels een zgn kijkuurtje. Maar vaak kan je de woning niet van binnen bekijken. Hoe is het bijvoorbeeld gesteld met de badkamer en keuken? Haalt de voormalig eigenaar niet alsnog de ketel weg of slaat hij alles uit frustratie kort en klein voor de oplevering? Oftewel, voor welke kosten kom je te staan of heb je een gelukje en is alles in perfecte staat. Wij proberen altijd met de eigenaar te gaan praten en vaak weten buren ook veel te vertellen over de onderhoudstoestand van de woning. Omdat wij het op deze manier aanpakken hebben wij vaak al een enorme voorsprong op de overige bieders, want over het algemeen gaan deze doorgewinterde beleggers niet zover en missen deze voorkennis. Zeker als wij voor de veiling uit bieden is dit vaak een goede strategie.

Als de woning is verhuurd wordt deze dan wel leeg opgeleverd bij overdracht?

Bij het aangaan van een hypotheek wordt door de geldverstrekker doorgaans een huurbeding opgenomen. Dit houdt in dat de eigenaar zijn woning niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Is dit toch het geval dan kan de bank middels de inroeping van het huurbeding ontruiming van de woning bewerkstelligen en heeft de zittende huurder geen recht op huurbescherming. Soms moet een veilingkoper dit huurbeding zelf bij de rechtbank inroepen. Let op, verkoopt men direct door dan gaan deze rechten om het huurbeding in te roepen niet over op de nieuwe koper. In het geval dat er al een huurder was voordat er hypotheek werd gevestigd zal deze huurder ook de woning niet hoeven te verlaten. Als de woning nog bewoond is zal de rechter met het inroepen van het huurbeding wel een redelijke termijn geven (meestal 3 maanden) waarbinnen de (voormalig) eigenaar de woning moet ontruimen. De bank zal doorgaans het ontruimingsbeding inroepen zodat de woning leeg zal moeten worden opgeleverd en het meer oplevert op de veiling. Is de woning verhuurd, dan zal de rechter naar omstandigheden een redelijke termijn gegeven waarbinnen de huurder de woning zal moet verlaten. In de praktijk zal dit nooit langer zijn dan 6 maanden. Als de woning op de veiling gekocht is kan met het document genoemd de ‘grosse’ de nog eventueel aanwezige bewoners tot ontruiming gedwongen worden (met behulp van de deurwaarder en politie). Let hierbij op want de kosten voor de opslag en ontruiming komen voor rekening van de koper. Dit indien zij aan het bevel van de rechter geen gevolg hebben gegeven. Als een woning gekocht wordt in verhuurde staat kan een verkoper nooit instaan voor al betaalde of nog te betalen huur, en kan geen zekerheid geven of er nog wijzigingen optreden in de huurtoestand.

Hoe weet je dat een woning op een monumentenlijst staat of er een recht van overpad geldt?

Wij zullen in de openbare registers nagaan of er belemmeringen bekend zijn en naar gelang de aanwezigheid hiervan een inschatting kamen van de risico’s en mogelijkheden.

Onder welke veilingvoorwaarde wordt er geveild?

Er kunnen verschillende algemene voorwaarden op een veiling van toepassing zijn. Daarnaast zullen er altijd bijzondere veilingvoorwaarden van toepassing worden verklaard. Het is belangrijk om hiervan kennen te nemen omdat de bank haar aansprakelijkheid zoveel mogelijk zal willen uitsluiten omdat zij vaak niet weet welke belemmeringen er zijn.

Als er niks bekend is van een bodemverontreiniging is dit dan uitgesloten?

Neen, als bepaalde lasten niet in de algemene of bijzondere voorwaarden van een executoriale veiling worden vermeld, dan is dat echter geen garantie dat deze er ook niet zijn! Het is dus zeer belangrijk om vooraf alle risico’s goed in kaart te brengen en hierop te anticiperen.

Wordt men koper als deze niet hardop ‘Mijn’ roep?

Nee, door bij de afslag je hand op te steken en hardop ‘mijn’ te roepen word je veilingkoper. Doe je dit niet zoals het ‘heurt’, dan kan een ander door dit alsnog te doen de woning voor je neus wegkapen door dit wel op de juiste manier te doen.

Als er iemand de 2e ronde afmijnt boven het bedrag dat ik heb geboden hoeveel geld krijgt die dan?

Er zijn heren die enkel gaan voor de inzetpremie van 1% en zodoende de prijs opdrijven. Deze inzetpremie bedraagt doorgaans 1% van de inzetsom. Deze inzetpremie wordt altijd uitbetaald, ongeacht of er wel of niet wordt afgemijnd door een 2e bieder of de woning niet wordt gegund. Dus ook aan een 1e koper als het bod blijft hangen.

Kan een makelaar kopen voor zijn opdrachtgever?

De afmijner kan ook aan de notaris mededelen dat hij heeft gekocht ‘voor zichzelf of nader te noemen meester’. Deze mogelijkheid wordt vooral benut door professionele handelaren die de bedoeling hebben het aangekochte door te verkopen aan een derde. Mocht dat lukken, dan wordt er een zogenaamde ‘akte de command’ opgesteld door de veilingnotaris, waarin is vastgelegd voor wie de afmijner heeft gekocht. Dit is echter erg risicovol omdat de bieder zelf verantwoordelijk is bij niet nakomen van de verplichtingen van degene namens wie hij biedt.

Zijn er risico’s om namens een ander te bieden?

Het is toegestaan op de veiling als vertegenwoordiger voor iemand anders een bod uit te brengen, waarbij het is toegestaan de naam van de vertegenwoordigde pas in een later stadium aan de notaris bekend te maken. Deze aanwijzing en bevestiging wordt vastgelegd door de bieder en de vertegenwoordige in een akte de command.
Als gevolg hiervan treedt de vertegenwoordigde in de rechten en verplichtingen, alsof hij zelf het bod heeft uitgebracht.
Niettemin is en blijft de bieder, naast de vertegenwoordigde, hoofdelijk aansprakelijk voor de veilingverplichtingen. Als de bieder de koopsom geheel voor eigen rekening voldoet, nadat hij is aangesproken om te betalen omdat de vertegenwoordigde in verzuim is, dan wordt het object aan de bieder geleverd.
Indien er tijdens de veiling via internet is meegeboden en is het mogelijk een vennootschap als bieder aan te merken door dit kenbaar te maken. Voorwaarde voor de erkenning van die vennootschap als koper is dat er aantoont wordt dat er bevoegdheid is te handelen namens die vennootschap én dat er vóór de gunning, door u een waarborgsom op de notarisrekening is gestort. Meestal de volgende dag. Ook hiervoor geldt echter dat de bieder aansprakelijk blijft voor het gedane bod. Daarom zullen wij aan degene vragen die investeert om het aankoopbedrag bij voorrang op rekening als internetborg bij de notaris te storten of zelf mee te gaan naar de veiling zodat deze zelf de handtekening kan plaatsen.

Wat is een akte van kwijting?

In de algemene en bijzondere veilingvoorwaarden staat wanneer welk deel van de veilingkosten moet worden betaald, dit moet doorgaans snel gebeuren. Zodra de koopsom en alle voor rekening van de koper komende kosten zijn voldaan, zal de notaris een zogenaamde ‘akte van kwijting’ opstellen, waarin wordt vastgelegd dat alles door de koper is betaald.

Zitten er risico’s aan het kopen op een veiling?

Het aankopen op een veiling is nooit zonder risico’s! De spanning in de veilingzaal kan soms te snijden zijn en voor particuliere kopers kan het dan moeilijk zijn de zenuwen de baas te blijven. Niet professionele kopers schakelen dan ook vaak een makelaar in die namens hen afmijnt. Er kunnen ook haken en ogen zitten aan het aan te kopen pand zelf. Is het verhuurd en zo ja, is de koper verplicht de huur voort te zetten? Rust er een gemeentelijke aanschrijving op die verplicht moeten worden aangepakt? Staat het pand op de monumentenlijst, is er sprake van bodemverontreiniging en is er wellicht sprake van technische gebreken?

Welke aanvullende kosten moet er betaald worden door een koper?

De kosten van een veiling bestaan doorgaans uit:

  • de overdrachtsbelasting (2% (voor woningen) dan wel 6% (voor bedrijfspanden) van de koopsom én de bijkomende lasten);
  • vaak makelaarskosten voor de begeleiding;
  • notarieel honorarium;
  • de inzetpremie (meestal 1% van het hoogste bod bij het opbieden);
  • kadastrale rechten en kadastrale recherche;
  • doorhaling van inschrijvingen en beslagen;
  • vaste lasten over het lopende jaar en over achterliggende jaren, voor zover de koper daarvoor verantwoordelijk is;
  • de kosten van advertenties en veilingorganisatie;
  • eventueel: kosten van een akte de command;
  • overige kosten en lasten, zoals beschreven in de Bijzondere Veilingvoorwaarden

Kan je kopen onder voorbehoud dat je een financiering krijgt?

Nee, het is op een veiling niet mogelijk een financieringsvoorbehoud te maken. Wie het geveilde object gegund krijgt, is ook verplicht af te nemen. De notaris zal goed verifiëren of de inzetter of afslager het geboden bedrag kan financieren. Vaak wordt gevraagd naar een legitimatiebewijs en een verklaring van de bank, waaruit blijkt dat zij over voldoende financiële middelen beschikken om de prijs en bijkomende kosten te kunnen betalen. Als er via internet wordt geboden zal er een internetborg moeten worden gestort van 1% van het te bieden bedrag met een minimum van € 5.000. De internetborg is in dat geval zowel een bewijs van financiële gegoedheid als een (deel)betaling van de na de veiling verschuldigde waarborgsom. Wij zullen aan klanten vragen of zij het hele aankoopbedrag als internetborg storten bij de notaris of zelf mee te gaan naar de veiling zodat deze zelf de handtekening kan plaatsen. Let op, een koper op een veiling zal worden geconfronteerd met zeer hoge kosten als hij niet, op wat voor manier dan ook, de financiering regelt en de woning afneemt in de huidige staat.

Moet je de woning verzekeren tegen brand en schade?

Indien er wordt gekocht zonder een hypotheek is dit niet verplicht, echter wel verstandig.
Op het moment dat het eigendom is verkregen en het opstal brand af o.i.d. heb je feitelijk niks meer.

Kan de woning worden aangekocht voordat deze geveild wordt?

Op het moment dat de openbare executieveiling is aangekondigd, heeft een ieder die dit (aantoonbaar) kan betalen de mogelijkheid om vóór de veiling een onherroepelijk bod te doen. Vaak is dit verstandig te proberen omdat nu meestal minder hoge bedragen geboden worden dan op de veilingdag zelf. De bank beslist uiteindelijk of zij het geboden bedrag voldoende vindt en akkoord zal gaan. De bank heeft vaak een marge van 10% ten opzichte van het taxatierapport voor het vooraf mogen instemmen met het bod. Het zal wel voorgelegd dienen te worden aan rechter als de bank voor dit bedrag tot verkoop wil overgaan. Daarbij probeert zij onder andere in te schatten of er op de veiling wel echt meer geboden zal gaan worden op basis van het daaraan voorafgaande taxatierapport. De rechter zal partijen horen maar nagenoeg altijd besluiten deze koop doorgang te laten vinden. Wordt de koopovereenkomst door de rechter goedgekeurd, dan wordt de koopovereenkomst op de gewone manier afgewikkeld. Verleent de rechter geen goedkeuring, dan wordt een nieuwe veilingdatum vastgesteld. Wij zullen aan klanten vragen of zij het gehele aankoopbedrag als internetborg storten bij de notaris.