Verhuren

22
apr

Huurcommissie

Huurcommissie

Hoe weet je of je bezwaar kan maken bij de huurcommissie tegen de huurwaarde? Klopt het wel wat de verhuurmakelaar zegt en is deze echt geliberaliseerd?

Kan je bezwaar maken tegen de huurprijs bij de huurcommissie?

Ja dat kan zeker! Er zijn woningen waar een maximumhuurprijs voor geldt, die niet zijn geliberaliseerd met minder dan 146 punten met een maximale huurprijs van 710,68 euro per maand en er zijn geliberaliseerde woningen, waar een marktconforme huur voor gevraagd mag worden.

 

Binnen welke termijn moet ik bezwaar maken tegen de huurprijs?

Bij woningen die geliberaliseerd zijn (meer dan 710,68) dien je binnen 6 maanden na aanvang bezwaar in te dienen tegen de huurprijs. De teveel betaalde huurpenningen zal dan aan je worden terugbetaald over de gehele periode. Bij sociale woningbouw kan je altijd naar de commissie en dit geld ook voor kamerverhuur (BW 7: 252). Bij tijdelijke verhuur mag er tot 6 maanden na afloop van het huurcontract de teveel betaalde huur alsnog terug vragen.

 

Hoe weet ik of mijn woning is geliberaliseerd?

Dat zal bepaald moeten zijn door de verhuurmakelaar aan de hand van een puntenstelsel. Dit is eenvoudig te downloaden waarna je dit zelf kunt beoordelen. Als de makelaar maar wat doet en geen idee heeft wat de wettelijk vastgestelde huurprijs is kan dit ernstige gevolgen hebben.

 

Wat als de makelaar teveel huur vraagt alsof hij is geliberaliseerd?

Als dit het geval is kun je simpelweg het huurcontact tekenen en later bezwaar maken bij de huurcommissie.

 

Wat als ik geen huur betaal, heb ik dan recht op huurbescherming?

De hoge raad heeft onlangs weer bevestigd dat door het doen van een tegenprestatie (dit mag ook iets anders zijn dan geld) kan leiden tot een huurovereenkomst met alle wettelijke rechten en plichten. Ook als er een woning anti kraak in gebruik wordt gegeven, zal er niet meer in rekening mogen worden gebracht voor onderhoud dan werkelijk gemaakt. Loopt dit niet precies in pas, dan ontstaat er een huurovereenkomst met de anti kraker omdat er een tegenprestatie wordt geleverd. Ook bij het in gebruik geven aan kennissen tegen een kleine vergoeding ontstaat dit gevaar. Alleen kleine herstellingen mogen aan de huurder worden toegekend. Let dus goed op want als de woning te koop staat en wordt verkocht dan kan je misschien niet op tijd leveren aan deze kopers.

 

De woning wordt via de leegstandswet verhuurd, geldt dan ook het puntenstelsel?

Nee, als dit het geval is mogen de verhuurders rekenen wat zij wensen voor een maximumperiode.

 

Mag je als huurder opzeggen als je tijdelijk huurt?

Ja, ondanks wat er in veel huurovereenkomsten staat mag je als huurder altijd opzeggen! Als dit toch in het contract staat, dan is de huurovereenkomst direct aangegaan voor onbepaalde tijd en hoeft een huurder de woning in principe niet meer te verlaten. Een opzegtermijn voor een verhuurder is altijd minimaal 3 maanden en dit wordt verlengt met 1 maand voor ieder half jaar dat er gehuurd is met een maximum van 6 maanden. Dit dient hij per brief of exploot aan te zeggen, een email is hierbij niet voldoende.

 

Mag ik mijn huurwoning onderverhuren?

Ieder huurder mag een huurwoning onderverhuren, tenzij dit is uitgesloten. Als je als onderhuurder de gehele woning gebruikt kan je binnen 6 maanden aan de kantonrechter vragen om huurderschap. De verhuurder kan hier niks tegen doen, alhoewel dit door re rechter in het geval van sociale woningbouw niet vaak wordt toegekend. Als je trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat wordt je automatisch medehuurder.

 

Wat als een ouder overlijdt en het kind wil de woning blijven bewonen?

In dit geval moet je binnen 6 maanden na deze ernstige gebeurtenis aan de rechter medehuurderschap aanvragen. Doe je dit niet binnen deze termijn dan mag de verhuurder de woning laten ontruimen. Voor de goede orde, er mag geen bemiddelingskosten aan huurder in rekening worden gebracht. Ook niet in de vorm van inschrijfkosten. Heb je inhoudelijke vragen neem dan contact op met de huurcommissie.

 

Wil je jou woning verkopen en tijdelijk verhuren?
Neem dan contact met ons op voor een gratis advies.


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!

15
okt

Mag ik mijn koophuis verhuren?

Mag ik mijn koophuis verhuren?

Per 1 juli 2016 is het eenvoudiger om woningen tijdelijk te verhuren middels een zogenaamd ‘korte termijncontract’. Dit mag je doen voor een periode van maximaal 2 jaar (ook in delen aan de huurder) en de overeenkomst zal automatisch eindigen. Bij kamerverhuur (onzelfstandige woonruimte genoemd) geldt hier een periode van 5 jaar. Je moet als verhuurder wel de huur opzeggen en deze eindigt dus niet op de afgesproken datum op straffe van het worden voortgezet van de overeenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Mag ik mijn koophuis verhuren in afwachting van verkoop? Let goed op want jij krijgt de huurder er misschien niet zomaar uit!

Dit gebeurd veelvuldig maar het is belangrijk dat je jezelf hiermee niet in de vingers snijdt. Want sluit je een tijdelijk huurcontract met de huurder en is de woning verkocht dan kan de huurder nog wel eens een beroep doen op huurbescherming bij opzegging van deze huurovereenkomst door jou. Tot 1 juli 2016 zijn deze contacten nietig en heeft de huurder recht op onbepaalde huurbescherming.

Als een huiseigenaar zijn woning te koop heeft staan is het vaak verleidelijk om de woning tijdens dit proces te verhuren mocht deze leeg staan. Wil je niet het risico lopen dat een huurder er niet uitgaat dan heb je een vergunning nodig op basis van de leegstandswet. Of dit mag volgens de Leegstandswet (en je een vergunning krijgt) hangt van bepaalde voorwaarde af: De te koop staande woning mag nog nooit bewoond zijn geweest (nieuwbouw) of in de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan niet meer dan 3 jaar verhuurd zijn geweest of in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan werd deze door de eigenaar zelf bewoond. Deze laatste zal voor de meeste mensen van toepassing zijn.

 

Mag ik mijn koophuis verhuren voor meerdere malen?

Het moet dan altijd en steeds gaan om een nieuwe periode van leegstand. Daarom moet er tussen de periodes minimaal 5 jaar reguliere bewoning ( door de eigenaar of verhuurd voor onbepaalde tijd) liggen. Bij te koop staande woonruimte bedraagt de duur van de vergunning altijd maximaal 5 jaar waarbij de gemeente geen eisen (meer) mag stellen aan maximum huurprijzen.

Een huurovereenkomst kan ‘zonder huurbescherming’ naar aard van tijdelijke duur zijn, maar dat is slecht in een bepaald aantal gevallen het geval. Heb je geen leegstandsvergunning, dan is de kans groot dat je de huurder en niet uitkrijgt omdat deze wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn ingegaan.
Indien er geen einddatum in het contract staat vermeld (omdat deze te koop staat) dan heb je al helemaal geen poot om op te staan omdat dit een absolute vereiste is voor ‘het naar aard van korte duur zijn’ van de huurovereenkomst.

Pas dus op met standaard modelcontracten en verlengingen van dit contract bij afloop hiervan. Laat je goed begeleiden in het verhuurproces teneinde er zeker van te zijn dat jij jouw woning kunt verkopen zonder nare gevolgen. Je draait namelijk ook op voor de gemaakte kosten van de kopers als je de woning niet leeg kan opleveren. (10% en meer van de koopsom).

Indien je jouw woning verhuurt valt de (hypotheek)lening vanaf dat moment in box 3. Dit betekent dus dat er géén renteaftrek over de oude lening in box 1.

Voor vragen over ‘Mag ik mijn koophuis verhuren?’ kunt u contact met ons opnemen.


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!

4
sep

VvE AirBnB

VvE AirBnB

Mag je jouw appartement tijdelijk verhuren tijdens vakantie of via Airbnb?

 

Vve en airbnb regels

Mag je dit zomaar aan je neef verhuren of moet je de Vereniging van Eigenaren om toestemming vragen?

 

Splitsingsakte en het huishoudelijk reglement

In het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaren zijn regels opgenomen over de eventuele verhuur en het in gebruik geven van appartementen door de eigenaren. Aanvullende regels zijn vaak opgenomen in het huishoudelijk reglement.

In de splitsingsakte staat beschreven wat de bestemming van het privégedeelte van het appartementsrecht is. Iedere eigenaar en/of gebruiker van het appartementsrecht is verplicht om het privégedeelte te gebruiken conform deze bestemming.

Als in de splitsingsakte uitdrukkelijk vermeld staat dat tijdelijke verhuur niet is toegestaan dan is dat duidelijk. Onder tijdelijke verhuur wordt ook verstaan de exploitatie van een pension- of kamerverhuurbedrijf. De exploitatie hiervan zal vaak expliciet uitgesloten zijn in het modelreglement.

 

Wat als er niets staat vermeld in deze aktes?

Als in het modelreglement niet expliciet vermeld staat dat tijdelijke verhuur niet is toegestaan, dan wil dit nog niet zeggen dat dit zonder meer altijd maar mag. Het familielid mag dan best komen logeren maar wordt dat vaker gedaan dan is dat in strijd met de bestemming. In de splitsingsakte wordt de bestemming van het appartementsrecht vermeld. Als de bestemming van het appartement woonruimte is, dan moet het appartement ook gebruikt worden als woning. De vve airbnb verhuring niet als zodanig beoordelen en kan dit gebruik laten staken.

Als je een Bed and Breakfast begint en mensen steeds voor korte tijd tegen betaling laat logeren in jouw appartement zal dit ook voor overlast kunnen zorgen. Dit een commerciële exploitatie en dit is niet de bestemming (woonruimte) van het appartementsrecht.

Als je een bekende een weekendje jouw appartement laat gebruiken zal het doorgaans niet zo’n probleem opleveren. Dat wordt vaak anders als je ruzie hebt met de buren of als de tijdelijke bewoners zich misdragen. Het beste is om vooraf toestemming te vragen aan de VvE.

Ook dien je te kijken naar het bestemmingsplan van de gemeente. Is de bestemming bijvoorbeeld kantoorruimte dan mag je ook niet zomaar tijdelijk gaan verhuren en riskeer je een boete.

De rechter heeft onlangs bepaald dat het verhuren via Airbnb niet mocht omdat één andere eigenaar daar last van had. Ook besloot de rechter dat iemand ondanks de woonbestemming van de gemeente de verhuurde bedrijfsmatig bezig was. Naast de gemeente kan de vve airbnb verhuring een halt toe roepen.


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!