Verborgen gebreken

16
jan

Aanbouw huis verzakt, wie heeft er een strop?

Aanbouw huis verzakt, wie heeft er een strop?

De koper van een huis komt er tijdens een verbouwing achter dat de fundering van de aanbouw niet helemaal in orde is. Kan hij dan de verkoper aansprakelijk stellen?

Er wordt na een lekkage in de woning en na verwijdering van de vloer een scheur in de vloer geconstateerd over de volle breedte van de serre bij de aansluiting van de serre met de woning. Na onderzoek blijkt dat de aangebouwde serre niet met palen is onderheid,. Het gevolg is verzakking door inklinking en zetting van de grond.

Non-conformiteitbeginsel van toepassing?

Zoals gebruikelijk, staat er in de koopovereenkomst dat de verkoper garandeert dat de woning over alle gebruikelijke eigenschappen beschikt voor ‘normaal gebruik’ als woning. Koper stelt met een beroep op non-conformiteit de verkoper aansprakelijk voor de geleden schade.

Wat zegt de rechter?

Het Gerechtshof Amsterdam, 18.07.2017 (GHAMS:2017:2658) , stelt dat voor een succesvol beroep op non-conformiteit vereist is dat wordt bewezen dat de verzakking of zetting een normaal gebruik van de woning in de weg staat (artikel 7:17 BW) .

Met normaal gebruik van een woning wordt bedoeld dat er in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast kan en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. De koper heeft volgens de rechter niet, dan wel onvoldoende onderbouwd dat de zakking van de vloer van de serre een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De enkele constatering van een geringe zakking is daarvoor immers onvoldoende. Het hof wijst dan ook het beroep van koper op non-conformiteit af. De verkoper is niet aansprakelijk voor de schade.

Er is toch een gebrek?

Koper probeert zijn zaak nog te redden met de stelling dat de verkoper wist of behoorde te weten dat de fundering van de serre gebrekkig was en dat Viktor hem daarover had moeten informeren. Het hof wijst dit echter af omdat er niet is komen vast te staan dat de fundering van de serre daadwerkelijk gebrekkig was.

Conclusie?

Als de koper van een woning zich beroept op non-conformiteit, moet hij stellen en kunnen bewijzen dat er onaanvaardbare overlast is of dat de constructieve veiligheid in gevaar komt.

Als alleen de fundering onder de aanbouw verzakt is en de woning zonder al te veel overlast bewoond kan worden, is de verkoper volgens de rechter niet aansprakelijk.

1
dec

Asbest 2024

Asbest 2024

Hoe lang mag dat schuurtje met golfplaten nog in de achtertuin blijven staan?

Verbod voor asbest 2024 in de buitenlucht

Asbest komt in Nederland veelvuldig voor en dat was voorheen geen enkel probleem als je hier vanaf bleef, maar dat wordt anders.
Vanaf asbest 2024 zijn asbestdaken in Nederland namelijk verboden en deze moeten voor deze datum dan ook verwijderd worden.

 

Verbod voor asbest 2024 uiterlijk verwijderd

Asbestdaken verweren namelijk in de buitenlucht waardoor er asbestvezels kunnen vrijkomen. Het inademen daarvan kan schadelijk zijn voor de gezondheid van mensen. Het verbod betreft asbesthoudend materiaal dat in contact staat met de buitenlucht, bijvoorbeeld in golfplaten en dakleien. Hiervoor is tot 2019 een subsidieregeling (minimaal 35m2 en slechts 3,50 euro per m2), waar het initiatief bij de woningbezitter zal liggen. Asbest in gebouwen, zoals asbesthoudend dakbeschot of isolatiemateriaal dat onder de dakbedekking zit, wordt niet verboden.

 

Als je na jouw woning gekocht te hebben erachter komt dat in de woning asbest is verwerkt, kan je de verkoper hiervoor dan aansprakelijk stellen?

In de koopovereenkomst wordt vaak een ‘ouderdomsclausule’ opgenomen en waarbij de verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat zich in het gebouw asbesthoudende materialen bevinden.
Allereerst zal je je af moeten vragen in hoeverre de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en jij als koper aan jouw onderzoeksplicht hebt voldaan, wil je je kunnen beroepen op de wettelijke non conformiteit (dat het aan de normale eisen zoals je dat zou mogen verwachten moet voldoen).

Heb je zelf al een beetje asbest ontdek voor het sluiten van de definitieve koopovereenkomst? Dan zou dit aanleiding moeten zijn om dit nader te onderzoeken en waarbij je bij inschakeling van een deskundige hier wellicht op was gestuit. Ook door het opnemen van de ouderdomsclausule door de verkoper zou dit aanleiding kunnen zijn hier bij stil te staan en deze zaken nader te (laten) onderzoeken. Vaak als je deze dingen nalaat als aspirant koper is de verkoper dus niet aansprakelijk voor de gelegen schade.

 

Wanneer WEL recht op schadevergoeding of ontbinding van de koop?

Een koper die er na de koop achter komt dat in de woning asbest is verwerkt zal wellicht de koopovereenkomst willen ontbinden of aanspraak ¬willen maken op schadevergoeding.
Asbest in een woning maakt namelijk ernstige inbreuk op een ‘normaal gebruik’ van de woning. In het bijzonder niet hecht-gebonden asbest (asbest waarvan de vezels gemakkelijk kunnen loslaten) kan namelijk gevaar opleveren voor de gezondheid.

Om aanspraak te maken op ont¬binding van de koopovereenkomst of op schade-vergoeding, moet de koper van de woning een beroep doen op ‘non-conformiteit’. Volgens de rechtspraak kan de aanwezigheid van asbest in een woning daar een reden voor zijn.

De het algemeen staat de aanwezigheid van asbest in een woning op zichzelf normaal gebruik van de woning in de weg. De aanwezigheid van asbest staat wél aan een normaal gebruik van een woning in de weg bij soorten asbest die een gezondheidsrisico met zich meebrengen bij alledaagse klussen. Het moet bijvoorbeeld mogelijk zijn om zonder gezondheidsrisico iets op te hangen aan de muur.

 

Wat als de eigenaar verklaart (omcirkeling in de ingevulde vragenlijst) dat er geen asbest is verwerkt en dit toch het geval blijkt?

Alleen als de verkoper van de woning op de hoogte zou zijn geweest van de aanwezigheid van asbest en dit bewust niet zou hebben gemeld, zou er sprake kunnen zijn van aansprakelijkheid jegens koper. De onderzoeksplicht van een koper blijft in deze dus erg belangrijk.

Asbest 2024, dit is het jaar dat al het asbest dat met de buitenlucht in aanraking komt verwijderd moet zijn.

 

Wil je jou woning verkopen en is er asbest aanwezig?
Neem dan contact met ons op voor een gratis advies.

Bron:
http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2015/03/02/asbestdaken-verboden-in-2024.html


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!

19
nov

Verborgen gebreken huis termijn

Verborgen gebreken huis termijn

Mijn dak lekt en ik kwam er pas na de aankoop achter. Wie kan ik daarop aanspreken?

 

Verborgen gebreken huis termijn allereerst goed in de gaten houden!

Wij hebben in mei 2013 een nieuwe woning gekocht en kwamen er na onlangs (eind 2016) achter dat het dak lekte. Wat kunnen we doen om de schade vergoed te krijgen?

 

Verborgen gebreken huis termijn

Wanneer je een woning koopt, mag je daarvan verwachten dat deze woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Heeft jullie woning een gebrek dat je niet hoefde te verwachten, dan is dat het non-conformiteit beginsel. Als jullie de verkoper hiervoor aansprakelijk willen stellen, moet dit gebrek uiteraard wel hebben bestaan op het moment dat de koop tot stand kwam. Ook dienen jullie de verkoper binnen redelijke (bekwame) tijd op de hoogte stellen van het ontdekte gebrek. Er bestaat hiervoor niet echt een vast termijn voor maar er dient te worden gekeken naar de omstandigheden. Over het algemeen wordt een termijn van 2 maanden aangehouden dat het gebrek ontdekt werd of geacht ontdekt te kunnen worden.

Hou bij verborgen gebreken huis termijn goed in de gaten! Belangrijk is dat als het gebrek ontdekt is jullie deze termijn van 2 maanden niet voorbij laten gaan alvorens te klagen bij de verkoper. Er dient namelijk ook te worden voldaan aan de z.g.n. onderzoeksplicht.

Als aan bovenstaande voorwaarde is voldoen dan is de verkoper in principe gehouden de schade aan jullie dak te vergoeden. Het gaat tenslotte om een ernstig gebrek en niet om een lekkende kraan.

 

Wat betekent dit voor jou?

Heb jij het idee dat er iets niet in orde is met de door jouw gekochte woning? Ga dan direct op onderzoek uit. Had het gebrek namelijk eerder ontdekt had kunnen worden dan is niet voldaan aan de onderzoeksplicht en kan formeel niet op tijd worden geklaagd. Nog beter is het om voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek te doen of een aankoopmakelaar in de arm te nemen die de situatie en de risico’s meestal uitstekend kan inschatten. De eventuele verborgen gebreken huis termijn goed in de gaten houden is de eerste stap, waarna je een ingebrekestelling kan versturen.

Heb je vragen over de aan- of verkoop en verborgen gebreken?
Neem dan contact met ons op voor een gratis advies.


En blijf op de hoogte van de leukste nieuwe woningen vóór Funda en interessante nieuwtjes!